Što znači brisanje hipoteke i kada se pokreće

Brisanje hipoteke je zemljišnoknjižni upis kojim se teret hipotekarne tražbine uklanja s teretovnice određene nekretnine nakon što je dug u cijelosti podmiren ili je hipotekarno osiguranje prestalo vrijediti.

Brisanje ovog tereta obično se pokreće:

• nakon otplate kredita kod banke ili druge financijske institucije
• po sporazumu s vjerovnikom (npr. refinanciranje uz zamjenu založnog prava)
• temeljem pravomoćne sudske odluke kojom prestaje založno pravo

U praksi se najčešće radi o brisanju založnog prava na stanu, kući ili zemljištu, ali jednako vrijedi i za poslovne prostore ili posebne dijelove zgrada. Postoje i slučajevi kolektivnog brisanja hipoteka kada ista nekretnina ima više upisanih tereta.

Uloga javnog bilježnika u procesu brisanja

Javni bilježnik je ključan posrednik koji stručno vodi stranke kroz sve faze procesa brisanja.

Njegova uloga obuhvaća:

• izradu ili provjeru isprava potrebnih za brisanje založnog prava
• ovjeru potpisa ovlaštene osobe vjerovnika na brisovnom očitovanju (tabularnoj izjavi)
• sastavljanje javnobilježničke isprave
• podnošenje elektroničkog prijedloga za upis brisanja zemljišnoknjižnom sudu
• komunikaciju s bankama, odvjetnicima i sudom radi ubrzanja postupka

Takvim pristupom bilježnik smanjuje rizik od odbacivanja prijedloga i skraćuje trajanje postupka.

Najvažniji dokument: brisovno očitovanje i tabularna izjava

Temelj za brisanje hipoteke je izričita suglasnost založnog vjerovnika da se upisano založno pravo briše. U praksi se koriste:

• brisovno očitovanje vjerovnika
• tabularna izjava o dopuštanju brisanja

Oba dokumenta moraju sadržavati točnu identifikaciju strana, precizan opis nekretnine (katastarska općina, broj zemljišnoknjižnog uloška, broj katastarske čestice ili oznaka posebnog dijela), podatak o upisanom teretu te izričitu izjavu da se dopušta brisanje hipoteke.

Potpis ovlaštene osobe vjerovnika mora biti ovjeren. Ako je založno pravo zasnovano javnobilježničkim aktom ili solemniziranom ispravom, bilježnik će procijeniti je li za brisanje dovoljno ovjeriti potpis ili je svrsishodno sastaviti novu javnobilježničku ispravu.

Priprema zemljišnoknjižnih prijedloga i provjera dokumentacije

Prije podnošenja zahtjeva javni bilježnik će:

• pribaviti i analizirati aktualni zemljišnoknjižni izvadak (vlastovnica i teretovnica)
• provjeriti podudarnost i valjanost osobnih podataka vlasnika s podacima u knjigama
• uskladiti OIB, adrese i promjene prezimena
• usuglasiti oznaku nekretnine s katastrom i zemljišnim knjigama
• pregledati jesu li u brisovnom očitovanju pravilno navedeni svi elementi upisa

Nakon provjera, bilježnik sastavlja prijedlog za brisanje založnog prava, i prema potrebi prilaže dodatne isprave (dokaz o otplati, punomoć, rješenje o nasljeđivanju, odluku o pripajanju banke kao pravnog sljednika i slično).

Provjera zemljišnoknjižnog stanja i usklađenje podataka o nekretnini

Brisanje ne može uspjeti ako opis nekretnine ili identitet sudionika nisu dosljedni. Zato bilježnik preispituje:

• je li hipotekarni teret upisan na istoj nekretnini za koju se traži brisanje
• postoje li naknadne preinake na nekretnini (parcelacije, etažiranje, spajanja čestica)
• je li predmetno založno pravo u cijelosti ili samo djelomično podmireno
• treba li uz brisanje hipoteke provesti i upis drugih stvarnih prava

U slučaju razlika između katastra i zemljišnih knjiga, bilježnik sugerira redoslijed radnji kako bi se izbjeglo odbijanje prijedloga.

Tijek postupka pred zemljišnoknjižnim sudom

Standardni slijed radnji izgleda ovako:

1. Priprema i ovjera brisovnog očitovanja vjerovnika
2. Izrada i podnošenje prijedloga za upis brisanja založnog prava
3. Plaćanje sudske pristojbe
4. Postupanje zemljišnoknjižnog referenta i donošenje rješenja
5. Pravomoćnost rješenja i provođenje brisanja u teretovnici

Javni bilježnik nadzire tijek predmeta, prati rokove i po potrebi dostavlja dopune koje sud zatraži. Time se osigurava uredan i učinkovit postupak.

Elektronička dostava i ubrzanje rješavanja predmeta

Mnogi bilježnici koriste sustav za elektroničku predaju zemljišnoknjižnih podnesaka. Elektronička komunikacija često skraćuje trajanje procesa brisanja, osobito u jednostavnijim predmetima. Prednosti za stranke su:

• brža predaja i potvrda o zaprimanju dokumenata
• smanjen rizik od tehničkih pogrešaka
• transparentno praćenje statusa prijedloga

Posebne situacije i česte prepreke

U složenijim slučajevima bilježnik pomaže strukturirati isprave i dokazivanje:

• promjena vjerovnika (cesija) ili spajanje banaka: potrebno je dokazati pravni slijed
• djelomično brisanje hipoteke: kada se teret briše samo s dijela nekretnine ili za dio duga
• više založnih vjerovnika: poštivanje reda prvenstva i suglasnosti svakog vjerovnika
• ovršni postupci i plombe: usklađivanje s već pokrenutim upisima
• nasljeđivanje ili promjene vlasništva: pribavljanje rješenja o nasljeđivanju ili drugih isprava
• zastarjeli ili neprecizni upisi: dopunske izjave, ispravci i identifikacijske potvrde

U svim varijantama cilj je pravno valjano brisanje založnog prava bez dodatnih sporova.

Česte pogreške i kako ih izbjeći

• nepotpuni ili krivo naveden opis nekretnine u brisovnom očitovanju
• neovlašten potpisnik vjerovnika ili potpis bez ovjere
• nedostatak dokaza o pravnom sljedništvu vjerovnika
• neusklađeni osobni podaci vlasnika s zemljišnim knjigama
• podnošenje prijedloga bez uplate pristojbe

Javni bilježnik unaprijed otklanja ove propuste detaljnom provjerom dokumentacije i usklađivanjem podataka.

Troškovi i rokovi

Ukupni izdaci obično se sastoje od:

• troška ovjere potpisa ili sastavljanja javnobilježničke isprave prema bilježničkoj tarifi
• sudske pristojbe za prijedlog brisanja hipoteke
• eventualnih dodatnih troškova (prijevodi, punomoći, izvadci)

Rokovi ovise o opterećenosti zemljišnoknjižnog suda i složenosti predmeta; uredno pripremljeni prijedlozi uz brisovno očitovanje najčešće se rješavaju znatno brže.

Praktični savjeti za vlasnike nekretnina

• već prilikom finalne otplate kredita zatražite od banke valjano brisovno očitovanje
• provjerite da brisovna izjava sadrži točan opis nekretnine i oznaku založnog prava
• dostavite bilježniku aktualni zemljišnoknjižni izvadak i osobne isprave
• u slučaju refinanciranja koordinirajte istodobno brisanje starog i upis novog založnog prava
• ako je nekretnina u suvlasništvu ili je izvršeno etažiranje, obavijestite bilježnika o svim promjenama

Dobro vođen postupak i stručna pomoć javnog bilježnika znatno podižu izglede da se brisanje hipoteke provede brzo i bez dodatnih troškova. Ovo posebno vrijedi za zahtjeve za brisanjem hipoteka u kojima je uključen veći broj tereta ili složen pravni slijed vjerovnika, kao i za predmete u kojima se traži brisanje založnog prava na više povezanih nekretnina. U svim tim situacijama precizna priprema i pravodobno brisovno očitovanje čine razliku između urednog upisa i nepotrebnih zastoja u postupku.