Tržište nekretnina već godinama traži jasnija pravila, veću pravnu sigurnost i preciznije odnose između agencija, kupaca, prodavatelja, najmodavaca i zakupaca. Novi zakon o posredovanju u prometu nekretnina za 2026. donosi upravo takve promjene: detaljnije uređuje posredovanje u prometu nekretnina, pojačava obveze posrednika, jasnije definira sadržaj ugovora o posredovanju te uvodi stroža pravila za transparentnost, evidencije i zaštitu stranaka.
Za sve koji sudjeluju u prometu nekretninama, od privatnih vlasnika do profesionalnih agencija, razumijevanje novih pravila više nije samo korisno nego i nužno. Posebno je važno shvatiti kako novi zakon utječe na sklapanje ugovora, obračun provizije, oglašavanje nekretnina i odgovornost posrednika u svakodnevnoj praksi.
Zašto je donesen novi zakon
Dosadašnja praksa pokazala je da su se u području posredovanja pojavljivali brojni sporovi oko prava na proviziju, sadržaja posredničkih ugovora, obveza agencija i odgovornosti za netočne podatke o nekretnini. U praksi su se često pojavljivali i neujednačeni obrasci ugovora o posredovanju, različita tumačenja ekskluzivnosti te nedovoljno jasna pravila o tome kada posrednik doista stječe pravo na naknadu.
Novi zakon donesen je kako bi se:
- uredilo posredovanje u prometu na jasniji i ujednačeniji način
- povećala transparentnost u radu posrednika
- zaštitili potrošači i druge ugovorne strane
- smanjili sporovi oko provizija i naknada
- jasnije odredila prava i obveze svih uključenih u promet nekretnina
Takvo normiranje posebno je važno u vrijeme kada tržište postaje sve profesionaliziranije, a vrijednosti nekretnina i pravni rizici rastu.
Što se smatra posredovanjem u prometu nekretnina
Posredovanje u prometu nekretninama obuhvaća radnje kojima posrednik nastoji dovesti u vezu nalogodavca i treću osobu radi sklapanja određenog pravnog posla. To može biti prodaja stana, kupnja kuće, zamjena nekretnine, zakup poslovnog prostora ili najam.
Bit posredovanja nije samo oglašavanje. Posrednik u pravilu:
- prikuplja i provjerava podatke o nekretnini
- oglašava nekretnine i organizira razglede
- povezuje zainteresirane strane
- sudjeluje u pregovorima
- upozorava na pravne i činjenične okolnosti
- pomaže pri pripremi dokumentacije za sklapanje ugovora
Novi zakon o posredovanju dodatno naglašava da profesionalno posredovanje podrazumijeva viši standard pažnje. To znači da se od posrednika više ne očekuje samo formalno povezivanje stranaka, nego i aktivna briga za točnost informacija i urednost procesa.
Najvažnije promjene koje donosi zakon o posredovanju
Najveće promjene odnose se na obvezan sadržaj ugovora o posredovanju, pravo na proviziju, transparentnost oglašavanja i strože uvjete za obavljanje djelatnosti. Iako se detaljna provedba može razlikovati ovisno o podzakonskim pravilima i praksi nadležnih tijela, osnovni smjer promjena je jasan.
Jasniji sadržaj posredničkog ugovora
Ugovor o posredovanju mora biti precizniji nego prije. Više nije dovoljno navesti samo osnovne podatke o strankama i općenitu odredbu o proviziji. Novi zakon traži veću određenost, osobito kada je riječ o:
- vrsti pravnog posla
- opisu nekretnine
- trajanju ugovora
- visini provizije ili načinu njezina određivanja
- uvjetima pod kojima posrednik stječe pravo na naknadu
- eventualnoj isključivosti
- mogućnosti otkaza ugovora
Ovakav pristup smanjuje prostor za kasnije sporove i različita tumačenja.
Stroža pravila o oglašavanju
Oglašavanje nekretnina više ne može biti prepušteno slobodnim procjenama bez dovoljno provjerenih podataka. Od posrednika se očekuje da raspolaže vjerodostojnim informacijama o nekretnini koju nudi na tržištu. To uključuje, primjerice, podatke o vlasništvu, površini, namjeni i bitnim ograničenjima, kad su ti podaci dostupni i provjerljivi.
U prometu nekretnina to je iznimno važno jer netočni oglasi često dovode do zablude kupaca, gubitka vremena i kasnijih pravnih sporova.
Veća odgovornost posrednika
Novi zakon pojačava odgovornost posrednika za profesionalno postupanje. Posrednik više ne može jednostavno tvrditi da je bio samo “veza” između dviju strana ako je pritom propustio upozoriti na očite rizike ili dao netočne informacije koje je mogao provjeriti.
Time se podiže razina profesionalnosti cijelog sektora posredovanja u prometu nekretninama.
Jasnije pravo na proviziju
Jedna od najčešćih prijepornih točaka u praksi jest trenutak kada posrednik stječe pravo na proviziju. Novi zakon preciznije uređuje to pitanje, osobito u situacijama kada:
- dođe do pregovora, ali ne i do sklapanja ugovora
- jedna strana zaobiđe posrednika
- ugovor bude sklopljen nakon isteka posredničkog odnosa
- nekretninu kupi osoba povezana s ranije dovedenim interesentom
Takva pravila važna su i za naručitelje usluge i za agencije jer unaprijed određuju granice prava i obveza.
Tko može obavljati posredovanje
Posredovanje u prometu nekretninama i dalje ostaje regulirana djelatnost, ali novi zakon dodatno pooštrava standarde. Posrednik mora ispunjavati propisane uvjete za obavljanje djelatnosti, voditi odgovarajuće evidencije i postupati u skladu s pravilima struke.
U praksi to znači da će veći naglasak biti na:
- registriranoj djelatnosti
- stručnoj osposobljenosti
- urednom vođenju dokumentacije
- profesionalnom osiguranju od odgovornosti, gdje je propisano
- poštovanju pravila zaštite potrošača i zaštite podataka
Za klijente je to važno jer lakše mogu razlikovati ovlaštenog i profesionalnog posrednika od neformalnih posrednika koji djeluju bez jasne odgovornosti.
Ugovor o posredovanju: što mora sadržavati
Ugovor o posredovanju postaje središnji dokument u odnosu između nalogodavca i agencije. Ako nije pravilno sastavljen, mogu nastati ozbiljni problemi oko provizije, trajanja odnosa, ovlasti za oglašavanje i opsega usluge.
U pravilu bi takav ugovor trebao sadržavati:
- podatke o ugovornim stranama
- precizan opis nekretnine
- vrstu posla za koji se traži posredovanje
- trajanje ugovora
- iznos provizije ili način obračuna
- trenutak nastanka prava na proviziju
- prava i obveze nalogodavca
- obveze posrednika
- odredbe o isključivom posredovanju, ako postoje
- uvjete prestanka ugovora
Novi zakon o posredovanju posebno naglašava potrebu da ugovor bude razumljiv, jasan i nedvosmislen. Općenite i neprecizne formulacije više će teže prolaziti, osobito ako dovode potrošača u nepovoljan položaj.
Kako se mijenja ugovor kod isključivog posredovanja
Isključivo posredovanje jedan je od najosjetljivijih instituta u praksi. Kod takvog ugovora nalogodavac se obvezuje da za istu nekretninu neće angažirati drugog posrednika, a često ni samostalno sklopiti posao bez posljedica predviđenih ugovorom.
Novi zakon uvodi strožu potrebu za jasnim informiranjem o tome što isključivost znači u praksi. Ugovor mora precizno definirati:
- trajanje isključivog odnosa
- opseg zabrane angažiranja drugih agencija
- posljedice ako nalogodavac prekrši preuzetu obvezu
- uvjete pod kojima posrednik ipak nema pravo na naknadu
To je važno jer su upravo ovakvi ugovori često bili izvor nesporazuma. Ako nalogodavac nije bio dovoljno jasno upoznat s učincima takvog ugovora, sporovi su bili gotovo neizbježni.
Pravo posrednika na proviziju
Provizija je naknada za uspješno posredovanje, ali nije svaka aktivnost automatski dovoljan temelj za njezinu naplatu. Novi zakon detaljnije uređuje kada posrednik stječe pravo na proviziju i pod kojim okolnostima ga može izgubiti.
Najčešće će pravo na proviziju ovisiti o tome je li:
- posrednik doveo u vezu ugovorne strane
- između tih strana sklopljen ugovor
- sklopljeni posao posljedica rada posrednika
- posrednik postupao savjesno i u skladu sa zakonom
Ako je, primjerice, agencija upoznala kupca s nekretninom, omogućila pregovore i stvorila osnovu za sklapanje posla, tada će zaobilaženje posrednika teže isključiti pravo na naknadu. S druge strane, ako posrednik nije ispunio svoje obveze ili je radio protivno pravilima, mogućnost naplate provizije može biti ograničena.
Obveze posrednika prema klijentu
Profesionalni posrednik ne smije se svesti samo na objavu oglasa. Njegove obveze obično uključuju aktivno i savjesno postupanje u interesu nalogodavca, uz poštovanje zakona i interesa druge strane.
Među ključnim obvezama ističu se:
- traženje prilike za sklapanje posla
- upoznavanje nalogodavca s tržišnim okolnostima
- provjera raspoloživih podataka o nekretnini
- upozorenje na moguće pravne nedostatke
- čuvanje poslovne tajne kada je to primjenjivo
- vođenje evidencije poduzetih radnji
- transparentno informiranje o troškovima i proviziji
Zakon o posredovanju time snažnije potvrđuje da je riječ o profesionalnoj usluzi s jasno određenim standardima ponašanja.
Obveze nalogodavca i druge ugovorne strane
Novi zakon ne uređuje samo dužnosti agencije. I nalogodavac ima svoje obveze. On mora posredniku dati točne informacije o nekretnini, pravnom stanju i okolnostima važnima za promet nekretnina. Ako prešuti bitne činjenice, može snositi posljedice, osobito ako zbog toga nastane šteta ili spor.
Nalogodavac u pravilu treba:
- dati istinite podatke o nekretnini
- dostaviti raspoloživu dokumentaciju
- obavijestiti o teretima, sporovima ili ograničenjima
- postupati u skladu s preuzetim ugovornim obvezama
- platiti proviziju kada su ispunjeni ugovoreni uvjeti
I druga ugovorna strana, primjerice kupac ili zakupac, može imati određene obveze ako je s posrednikom stupila u zaseban ugovorni odnos.
Što novi zakon znači za kupce i prodavatelje
Za kupce novi zakon donosi veću zaštitu od netočnih oglasa, skrivenih okolnosti i nejasnih troškova. Za prodavatelje donosi veću predvidljivost u pogledu toga što mogu očekivati od agencije i kada nastaje obveza plaćanja provizije.
Kupcima će posebno koristiti:
- bolja transparentnost podataka o nekretninama
- jasniji uvjeti suradnje s agencijom
- veća odgovornost posrednika za dane informacije
- manji rizik od nejasnih posredničkih naknada
Prodavateljima će koristiti:
- preciznije definiran ugovor o posredovanju
- jasniji opseg usluge koju agencija pruža
- lakše dokazivanje što je posrednik doista učinio
- manje prostora za sporove oko provizije
Na dinamičnom tržištu nekretnina takva pravna sigurnost može imati i izravan financijski učinak.
Što novi zakon znači za agencije i profesionalne posrednike
Za agencije novi zakon donosi i priliku i dodatnu odgovornost. Profesionalni posrednici koji već rade uredno, transparentno i stručno vjerojatno će lakše dokazati vrijednost svoje usluge. S druge strane, površna praksa, nejasni ugovori i slaba dokumentiranost rada postat će znatno rizičniji.
Agencije će morati obratiti veću pozornost na:
- usklađivanje obrazaca ugovora
- način informiranja klijenata
- evidenciju kontakata i pregovora
- dokazivanje uzročne veze između rada posrednika i sklapanja posla
- točnost sadržaja oglasa
- internu usklađenost sa zakonom
Drugim riječima, posredovanje više neće moći počivati samo na iskustvu i dobroj mreži kontakata. Sve će više ovisiti o dokumentiranoj i pravno urednoj usluzi.
Kako se pripremiti za primjenu novih pravila
Svi sudionici u prometu nekretninama trebali bi preispitati dosadašnju praksu. To se posebno odnosi na ugovore o posredovanju, oglase, interne procedure i komunikaciju s klijentima.
Praktični koraci uključuju:
- provjeru postojećih obrazaca ugovora
- usklađivanje odredbi o proviziji i isključivosti
- preciznije evidentiranje radnji posredovanja
- provjeru točnosti podataka o svakoj nekretnini
- edukaciju zaposlenika i suradnika
- jasnije informiranje klijenata o pravima i obvezama
Za privatne osobe koje prodaju ili kupuju nekretninu ključno je prije potpisa pažljivo pročitati svaki ugovor i tražiti pojašnjenje za svaku nejasnu odredbu, osobito kada je riječ o proviziji, trajanju odnosa i ekskluzivnosti.
Najčešće dvojbe u praksi
U praksi se i dalje najčešće pojavljuju pitanja oko toga kada nastaje pravo na proviziju, što ako je nekretnina prodana osobi koja je ranije uvedena preko agencije i može li se raskinuti ugovor o posredovanju prije isteka roka.
Kod takvih pitanja presudni će biti:
- sadržaj konkretnog ugovora
- dokaz o radnjama koje je posrednik poduzeo
- postojanje uzročne veze između posredovanja i sklapanja posla
- poštovanje obveza obiju strana
- usklađenost ugovornih odredbi sa zakonom
Zbog toga više nego prije vrijedi pravilo da kvalitetno sastavljen ugovor štiti i klijenta i posrednika. U području posredovanja u prometu nekretninama upravo je ugovor temelj pravne sigurnosti.
Zašto je važno razumjeti promjene prije sklapanja ugovora
Svaki ugovor koji se sklapa u vezi s prometom nekretnina može imati znatne financijske i pravne posljedice. Ako stranke ne razumiju što potpisuju, kasniji sporovi često su skuplji od same provizije ili usluge koju su željeli izbjeći.
Novi zakon zato nije važan samo za pravnike i agencije. Važan je za svakoga tko prodaje stan, kupuje kuću, daje poslovni prostor u zakup ili angažira posrednika radi bilo kojeg oblika prometa nekretninama. Jasna pravila o posredovanju, odgovornosti i sadržaju ugovora trebala bi smanjiti nesigurnost i podići kvalitetu usluge na cijelom tržištu.